2019将迎终局!供应洪流下,这个盘凭何突出重围!

 房产资讯     |      2019-11-28 14:41

  临近年尾,复盘西安楼市的2019,绕不开价格、库存、土拍三个关键词。

  价格上,“住房不炒时代”下,西安房价依旧实现了43个月连涨,企稳约1.4万元/平,持续坚挺。

  库存上,尽管年尾放量多少缓解了供给压力,但从整体数据上看,2019年截至11月底全市(含沣东)仅备案97178套,比起2018年的131261套整少了约4万余套,商品住房供给呈现锐减态势,西安商品房去化周期依旧处于约6个月的历史低位。但在需求端上,西安作为第九个中心城市和关中城市圈首位城市,虹吸力量依然不容小觑,尚存需求增长空间。此消彼长之下,供需矛盾长期存在。

图 | 意向图

  如果说,价格和库存代表现在,那么前端土拍市场则预示着未来——在2019年,全国房企拓疆更为谨慎,拿地数量明显放缓,西安亦不能免俗,但城市核心地块竞争却越发激烈,促使楼面地价节节攀升。按照大约6-8个月拿地即面市的开发周期,可以预料,西安2020年房源供给还会进一步缩减,众多高价地倒逼市场走向“高端化”,在局部助燃房价。

  三个关键词对应三个依旧,坐实了供需天平比一些人想象的更难撼动,而对刚需来讲,“买房趁早”依然是节省金钱成本、时间成本和机会成本的最佳方案。

  不过,年底恰是一个优质“淘房”时机——如今房企会在年末发起业绩冲刺已不是秘密,加快房源入市节奏和为加快去化,更显诚意的价格,均为购房者提供了更大选择空间和更强的主动权。

  2那么,如何在正确的时机,褥好这波羊毛?

  AI君在梳理了近期的推货情况之后,发现主城已被高端占据,而价格亲民的,又往往停留在炒概念阶段,仅通勤成本一项就足够“劝退”。

  唯有沣东新城祭出的一个“宝藏盘”,品质出众,价格美丽,尤为吸睛——中南上悦城一期最后一栋高层5#,总计124套约99-128平臻装高层,均价约12515元/平!建议刚需,尤其是身在高新区域的购房者特别关注,以免失之交臂。

图 | 意向图

  3其实作为沣东新城的“元老级”项目,中南上悦城在市场的认知度并不弱,之前AI君也有稿件分析,这里只为尚不熟悉他的购房者,凝练下重点。

  大区域赶上吃鱼身的沣东新城

  当一个新板块出现,都会经历炒概念(吸引投资)、炒规划(大兴土木)、炒配套(板块价值分化)、炒供需(炒稀缺)四个生命周期,入场太早缺乏保障,太晚了又会错失红利。

  而对应到无论是产业、金融、医疗、教育、生态环境等均遍地开工,发现一日千里的沣东新城,如今恰是第二阶段,入手“吃鱼身”的最好时机。事实上,逆市上行的区域房价也已佐证了这一点。

图 | 沣东自贸园站实景

图 | 沣东自贸产业园实景

  在这样一个区域背景下,位于沣东核心区的中南上悦城,一期最后一栋稀缺高层,更是机会难得。

  小环境地段好、界面优、配套全

  大环境如此,微观环境上,中南上悦城则直接总结为九个字——“地段好、配套全、界面优”,一图可以蔽之。

图 | 沣东新城政府规划示意图

  交通上,项目距离已开通的地铁1号线二期的自贸园站直线距离约1000米,车行上西三环便捷直达高新。据悉中南上悦城就有至少约50%的客户,是自看好沣东潜力,又看中交通优势的高新客群。

图 | 中南上悦城周边规划示意图

  商业上,项目三期即为总投资约70亿元,占地约6万方商业“中国·西安南美商品贸易中心”,国际名品集散中心、主题风情馆等多元业态满足业主家门口的购物需求。除此以外,项目约5公里范围内,由近至远还有华润万象城、启航时代广场、宜家家居以及新城吾悦广场,为业主购物提供多样选择。

图 | 中国·西安南美商品贸易中心效果图

  教育上,项目自带幼儿园,东北侧有政府规划的教育用地。周边7所小学(沣东五小仅约900米),4所中学的优质教育资源。

  医疗上,项目西侧陕西省中医医院(在建中),此外距项目约4公里,则是总投资约31亿的三级综合医院——陕西沣东国际医院(在建中),预计2020年即可投入使用,为业主健康保驾护航。

图 |陕西沣东国际医院效果图

  生态资源上,位于项目东南侧太平河的点睛之作——水域面积约234亩的如意湖滨水公园(建设中),预计年底蓄水完成对外开放与项目东侧的沣东自贸中央公园(规划中)提供午后休憩之地。

  此外,产业同样是激活住宅活力的重要因素。中南上悦城毗邻的沣东自贸产业园,恰是沣东重要的产业聚集地。沣东自贸产业园占地面积约215亩,一期运营,二期还在建设中,已有包括海航资本、中国银行、博联进口车、亿蜂网、阿里巴巴华北技术有限公司西安第一分公司等约400余家企业注册,百余家入驻,大量高素质人才流入,在提供购买力同时,加速区域配套兑现。

图 |沣东自贸产业园实景图

  此外值得注意的是,依托全面向国际化新城的沣东新城,中南上悦城除去配套全之外,比起主城区,建筑等级起点高,道路规划好,城市界面更为大气,亦为项目业主提供了更为优越的生活空间。

  规划好舒居洋房社区的稀缺高层

  如果说城市价值,和微观环境是外在基石,中南上悦城的产品即是内在血肉。

  中南上悦城是沣东少有的舒居住区,容积率仅约2.5,整体规划以洋房为主,一期仅有5栋高层。这也意味着高层采光无遮挡,视野更为开阔,入目所及即是洋房等级的匠心造景。

图 | 中南上悦城鸟瞰示意图

  中南上悦城搭载了先进的“海绵城市生态小区”,微气候提高社区内湿度,降尘降霾,从外到内呵护业主健康,透水铺装搭配雨水花园,打造小区自循环。

  “一环两门三境”的社区景观格局,包含一条景观跑道;双门气派非凡,彰显社区入户礼仪,三境则通过甄选植物和水景,呈现了流水潺潺,空谷幽兰的静谧花园,从听觉、视觉到嗅觉的精雕细琢,构建出业主归家路上让时光“慢下来”的生活状态。

图 | 中南上悦城一期景观规划示意图

  此外,中南上悦城同样充分考虑到景观的实用性,设计了社区全年龄活动场地,包含天空棉花糖主题儿童活动场、室外小剧场以及多功能球场等,鼓励无论是孩子亦或老人,均迈出家门,在社区充分享受锻炼和社交的魅力。

  产品优臻装研磨 物超所值

  无论外在表现如何出色,最终真正具有说服力的项目,还是要落到一个好户型,而如果是臻装,那么势必还要考究到装修标准和实用性。中南上悦城的表现,同样超出同类产品。

  高层约99-128平,全明方正,三间朝南,均超大采光面,宽阔观景视野,而在臻装细节上,采用中国品牌价值500强冠珠瓷砖、特普丽壁纸或同等品牌装标提升质感,入户人体感应灯等可感应主人归来,自动亮起,一键断电等诸多人性化细节也增色不少。

图 | 感应灯实拍

  从大环境到小细节,处处出彩的中南上悦城,加之高层均价仅约1.25万元/平的惊喜价格,确实具备在年末供货洪流中脱颖而出的能力。

  事实上,在AI君上周踩盘时,晚上7点,下着雨丝纷飞的夜色里,驱车前往售楼部看房的购房者亦络绎不绝,足见产品号召力。最终,中南上悦城高层登记量超过房源量,晋级摇号也在意料之中。

图 | 中南上悦城晚7点实拍

  4当然,即便高层后无来者,对于改善群体来讲,中南上悦城即将上线的真正“主角”——二期洋房组团,也许是更好的选择。

  吸取了丰富的开发经验,二期洋房组团在一期的基础上,进行了迭代升级。仅取以下亮点为例:

  【1】环境升级|圈层纯粹 黄金C位

  首先,中南上悦城二期地块,为小高+洋房住区配置,户型面积段均为133平以上,在景观优化,社区人均资源占有率更高的同时,圈层亦更为纯粹。

图 | 中南上悦城洋房效果示意图

  其次二期地块同样在小环境上,占据了社区黄金位置。北侧毗邻一期住区,不临主路,居住气氛更为浓厚,南侧与三期南美贸易中心大型商业体仅一路之隔,互相独立,又可尽享咫尺繁华。

  【2】户型亮点|备受市场追捧的四叶草户型

  户型同样是中南上悦城二期的一大亮点。

  如今房价高筑,一步到位已成为众多购房者的刚性需求。而无论是一家四口还是三代同堂都能轻松驾驭的四叶草户型,正是这一痛点的完美解决方案。

图 | 中南上悦城约142平户型

  以约142平为例,南北通透,三间朝南,有效将采光面拓展至约11米;客厅与次卧拉通设计,打造约7.6米的观景阳台,甚至可做功能区分;四个卧室布局于房间四角互不干扰;餐客一体面积可达约30平方米轻松搞定6人份的家庭聚餐不显拥挤……均让人眼前一亮。

图 | 中南上悦城样板间实景

  此外值得一提的是,在建筑规划上,中南上悦城二期洋房一梯两户,小高做到了一梯一户的配置,甚至超出了很多“高端”社区,此外更将电梯前室纳入家庭使用空间,兼顾私密感和实用性。而在内装品质上,小高装标则对标洋房,不遗余力为业主提供更高生活品质。

图 | 中南上悦城样板间实怕

 

AI君有话说

  一不留神,西安主城房价已高山仰止,可以预见当土地红利盘消失之后,未来会有更多被地价推高的项目,选择以大平层作为承载体,以平衡繁华和成本的关系。而像中南上悦城这种洋房+小高的传统低密社区则选择在新区扎根,未来亦将越发稀缺。

  其实这样也不错,交通不堵,社区很好,配套很全,亦能养出一种真正“停下来去生活”的氛围。这也是很多购房者在产品之外所看重的。

  截止2019年11月26日,中南上悦城高层登记火爆,将于本周五开盘,同时还有二期高品质洋房,无论是刚需亦或改善需求的购房者均可抓紧机会,尽早咨询。